Cosa è il financial contingency e quale è la sua valenza in caso di rinuncia da parte del compratore al momento della stipulazione del contratto?

apartment buildings
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Il financial contingency è una clausola, quasi sempre inserita nel contratto d’acquisto quando si compra un appartamento accendendo un mutuo, dove si specifica che il compratore acquisterà l’appartamento solo nel momento in cui il finanziamento richiesto sarà approvato.

In caso di negazione quindi l’acquirente potrà recidere dal contratto e recuperare il proprio deposito, che nello stato di New York corrisponde solitamente al 10% del valore totale dell’immobile.

Ovviamente questa clausola è una tutela per il compratore nel caso in cui il finanziamento non dovesse andare a buon fine.

La decisione di non includere questa clausola può diventare un potentissimo strumento di negoziazione al momento della presentazione dell’offerta e, nel caso possiate permettervi l’appartamento anche senza accedere ad un mutuo, potrebbe diventare uno strumento estremamente strategico da prendere in considerazione.

In un mercato molto competitivo dove le famigerate price bidding wars, ossia le guerre al rialzo dei prezzi da parte di diversi acquirenti per aggiudicarsi un appartamento molto gettonato sono all’ordine del giorno, poter fare un’offerta rinunciando alla financial contingency risulta essere una  strategia vincente, in quanto assicura al venditore la serietà della vostra offerta.

Spesso su cinque offerte per una proprietà appetibile, tre di queste possono essere in contanti, ne consegue che solo una rinuncia alla financial contingency può competere con questo tipo di offerte e farvi rimanere dentro la trattativa

A parità di offerte, ossia nel caso in cui diversi acquirenti offrano la stessa cifra, anche al di sopra di quella richiesta, l’offerta senza financial contingency ha ottime probabilità di essere accettata senza doversi imbarcare in una estenuante e costosa guerra al rialzo.

In questo mercato incerto, nessun venditore vuole restare più di un mese in attesa della commitment letter di conferma del prestito inviata dalla banca al compratore, correndo il rischio di dover rimettere l’appartamento sul mercato in caso di negazione.

Se non si possiedono i fondi per rinunciare alla financial contingency, si può cercare di scegliere quella espressa nella formula più attraente.

Ad esempio è preferibile lavorare con una banca che può emettere una commitment letter in una quidicina di giorni, invece che attendere i classici 30/40 giorni. A volte anche solo accorciare la tempistica burocratica può fare la differenza nella corsa all’appartamento dei sogni.

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